Имеет ли право арендатор земли ее продать

Автор: | 11.07.2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имеет ли право арендатор земли ее продать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.

На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

Исходя из положений ст. 552 п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.

Имеет ли право арендатор продавать арендованную землю

Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
  3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

Арендатор земельного участка имеет право

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

Может ли арендатор земельного участка его выкупить?

Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
  3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.

Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.

При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.

Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.

Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора , вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами. По договору аренды , согласно ст. Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным. В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники — негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы.

Начиная строительство, застройщик либо имеет землю, либо планирует ее покупать. Но и на чужой земле строить можно на вполне законных основаниях! Земля, пригодная и востребованная для строительства, не всегда может быть продана застройщику.

Но придется тщательно выбирать кадастрового инженера, если в плане будут ошибки, придется переделывать. При этом новый кредит, который объединит прежние, может быть выдан по более выгодной процентной ставке.

Однако при этом в праве предусмотрена и процедура эмансипации несовершеннолетних — приобретение полной дееспособности до достижения 18-летнего возраста.

Функциональные включают основные направления деятельности, перечень прав и обязанностей. Наиболее интересными для рассмотрения будут такие субъекты России по программам реализации проекта региональный материнский капитал: Регион Выплата за рождение ребенка, рубли Москва 100 тысяч Санкт-Петербург 140 тысяч Новосибирск 100 тысяч Пермь 100 тысяч Краснодар 115 тысяч.

Рассмотрим и ещё несколько нередко возникающих ситуаций: Переведённый сотрудник. С января 2016 по апрель 2017 года с неё причитались выплаты в сумме 132 000 р. Реестр можно найти по ссылке. В документе укажите дату вступления документа в силу. Возможно вас заинтересуют и другие образцы писем: для воспитателя — скачать, для ученика — скачать, за сотрудничество — образцы текстов, учителю. Именно поэтому очень важно, как можно быстрее, обратиться с заявлением о замене паспорта в 20 лет сразу же после достижения указанного возраста.

Если вы отец и видите что мать детей не соблюдает общепринятые нормы воспитания детей, то вы имеете полное право обратиться в органы опеки с жалобой. В зависимости от вынесенного на суде решения должник подвергается определенным санкциям. Чем ярче проявление родителей на его поступок (крики, скандал, слезы, физическое наказание), тем чаще будет возникать потребность украсть, чтобы родители про это узнали.

Если участок земли был в долгосрочной аренде, то его пользователь имеет право продать участок в будущем несколькими способами, как это можно.

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Плата за отопление всегда взимается с общей площади жилого помещения. Документ утвердил единую форму карточки, минимальный возраст водителя — 18 лет, категории транспортных средств, а также срок действия международного удостоверения. Консульский сбор за оформление визы на Кипр для россиян не взимается. В квартире прописаны 3 человека,бабушка (квартиросъёмщик), внучка и сын внучки.

Как можно отказаться от страховки и вернуть свои деньги. На каком основании можно установить пандус для колясок в подъезде. Медаль имени конструктора стрелкового оружия М.

С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. Для получения прописки потребуются следующие бумаги: Паспорт Он должен быть действующим.

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей. Модернизация объекта недвижимости, при этом не допускается расширение площади. Некоторые компании включают в квитанцию штрих-код, который можно отсканировать, и тогда все реквизиты заполнятся автоматически.

Производит досмотр вещей, а также личный досмотр рабочих и служащих. Закон позволяет подать уведомление лично или по почте. Разъясняет, что относиться к бесплатной помощи, а за что придется платить. Ещё не забудьте, что при покупке новой машины, надо срочно бежать в налоговую с многодетным удостоверением и переоформлять льготы по налогам.

Законодательством нашей страны предусмотрены различные виды налогообложения при ведении индивидуальной предпринимательской деятельности. Средства поступают на счёт Государственного казначейства в том регионе, где обменивается загранпаспорт. Готовим настойку из корня калгана алкоголем домашних условиях Власти Санкт-Петербурга в этом отношении оказались более строгими. За нарушение трудового законодательства работодатель вправе привлечь сотрудника одновременно к разным видам ответственности: дисциплинарной, материальной, гражданско-правовой, административной и уголовной.

Мы также просим вас оценить данную публикацию и оставить свои замечания и комментарии к теме статьи. За опекунство лицо получает материальные средства от государства (не от инвалида). На судебном заседании суд заслушивает обе стороны, а также изучает все представленные сторонами доказательства.

Такие сделки распространены в случаях, когда прежний арендатор, пользующийся государственным или муниципальным участком, по какой-то причине передумал осуществлять строительство или иное использование этой земли.

Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.

Договор купли-продажи права аренды земельного участка чаще именуется договором переуступки права аренды. Перед его заключением выясните следующее:

  1. Нет ли в договоре аренды запрета на переуступку, а также ряда обстоятельств, из-за которых передача прав невозможна:
    1. наличие самовольных построек на земельном участке;
    2. наличие судебных споров или иных обременений земельного участка;
    3. у нынешнего арендатора есть задолженность по арендной плате.
  2. Необходимо ли согласие собственника земли на переуступку. Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, то согласия собственника не требуется, в иных случаях оно обязательно.
  3. Обратитесь в администрацию региона или населенного пункта, в зависимости от того, кому принадлежит земля, чтобы выяснить порядок получения согласия и оформления переуступки.

В случаях, когда для переуступки нужно согласие собственника, потребуется написать заявление о получении согласия на передачу арендатором прав третьему лицу. Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.

Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.

Вам будет интересно прочесть:

Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.

С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.

Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.

Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.

Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.

Преимущественное право выкупа земли предоставлено как арендаторам на частных землях, так и пользователям по сделкам с муниципальными и региональными участками. Это право установлено ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе соответствующие положения утратили силу в марте 2015 года.

В соответствии с законом, выкуп арендатором имущества может быть произведен:

  • по истечении договора аренды при условии добросовестного и полного внесения арендных платежей;
  • до истечения такой сделки при условии полного внесения выкупной цены.

При этом в договоре аренды должно быть предусмотрено право выкупа земли арендатором. Кроме этого, статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора заключить соглашение на новый срок.

Процедура выкупа регламентируется местными актами. Для земель сельскохозяйственного назначения необходимо использование участка в течение 3 лет. На участке, арендованном под ИЖС, на момент выкупа должны находиться постройки, оформленные в собственность арендатора. Даже если это незавершенное строительство, рекомендуется оформить на него права, чтобы избежать процедуры торгов.

Чтобы инициировать процедуру выкупа, нужны 4 действия:

  1. Подать заявление о выкупе в земельный комитет администрации населенного пункта или региона и дождаться решения.
  2. Подписать договор купли-продажи.
  3. Оплатить его.
  4. Зарегистрировать свое право в Росреестре.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

С чего начать?

  1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
  2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
  3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
  4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
  5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

  • Заявление о желании выкупить арендованный участок.
  • Договор аренды на эту землю.
  • План участка, который составляет кадастровая служба.
  • Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

  1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
  2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
  3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
  4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
  5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

  1. точное расположение участка, который предполагается купить;
  2. площадь надела земли;
  3. кадастровый номер;
  4. целевое назначение и категория земельного участка;
  5. подтвержденное документально разрешение на использование;
  6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

  • Скачать бланк договора купли- продажи земельного участка
  • Скачать образец договора купли- продажи земельного участка

Обратите внимание! Если есть обременения, то они должны быть прописаны с указанием факторов – арест, аренда, залог, запрет регистрационных действий и так далее. Кроме этого должен быть указан срок действия обременения.

К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

  • кадастровый паспорт на участок;
  • описание земельного надела;
  • платежный график;
  • свидетельство о государственной регистрации права.

Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

  • протокол разногласий, если таковые имеются;
  • акт приема-передачи участка земли;
  • дополнительные соглашения;
  • протокол о согласовании разногласий.

Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел. Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

Можно ли продать право аренды земельного участка?

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений. В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

:

  • 1 Законодательство
  • 2 Право аренды
  • 3 Арендодатель
  • 4 Арендатор

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять на свое усмотрение доступ к нему третьих лиц в оговоренных договором рамках.

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в залог и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на неопределенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель (49 лет в общем случае).

Право аренды предполагает возможности пролонгации или выкупа при окончании срока договора.

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить договор именно с ним.

Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием переуступки права аренды в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

Право обязательно регистрируется в государственном реестре, если договор заключен на срок, превышающий 1 год.

Данная сторона может быть представлена гражданами, юридическими лицами, муниципальными и государственными органами.

Арендодатель имеет право:

  • Своевременно получать арендную плату;
  • Получать информацию о текущем состоянии арендуемого имущества;
  • Требовать расторжения договора при его неисполнении арендатором. Расторжение договора возможно при ухудшении экологической ситуации на арендованном участке, даже если это не было оговорено сторонами.

Круг его обязательств более широк.

Так, арендодатель обязан:

  • Передать в пользование арендатора имущество, соответствующее оговоренному в договоре состоянию. Также передается вся документация имущества. Если обнаруживается несоответствие, арендатор может потребовать либо безвозмездного исправления состояния, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо расторжения договора;
  • Не допускать просрочек в передаче собственности. Если просрочка была допущена, арендатор вправе потребовать возмещения убытков;
  • Поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, если данная обязанность договором не была возложена на арендатора;
  • Предупреждать о правах других граждан и организаций на землю.

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами. Арендатор имеет право:

  • Пользоваться предоставленным имуществом;
  • Получать прибыль с собственности;
  • Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
  • Получать приоритет при продлении аренды;
  • Строить сооружения, если это не запрещено договором;
  • Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
  • Сдавать участок в субаренду и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
  • Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

  1. Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
  2. Своевременно платить арендную плату. При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
  3. Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
  4. Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Передача земли в наем представляет собой официальное соглашение между двумя гражданами (юрлицами, а также, между физлицами и фирмами), где один участник – это владелец надела, а второй – лицо, желающее взять землю во временное использование.

Аренда земельного участка предполагает внесения арендатором определенной платы за пользование территорией, а также, налагает на стороны определенные обязательства и предоставляет права распоряжения наделом. В данной статье мы расскажем о том, в каком порядке земля может быть передана в аренду, на каком основании и каким образом составляется соответствующее соглашение.

Имеет ли право арендодатель перекрывать вход в отдел арендатора?

Использовать земельные участки на праве аренды могут только лица, которые подписали соответствующий договор аренды территории. В свою очередь принять участие в таком мероприятии могут только лица, отвечающие всем требованиям действующего законодательства.

Речь идет о следующих лицах:

  • граждане и юридические лица;
  • люди, достигшие совершеннолетнего возраста;
  • граждане, являющиеся полностью дееспособными и адекватными.

Разумеется, и арендодатель, и арендатор должны подтвердить свои полномочия и права при помощи специальных документов.

То есть, если в сделке принимает участие гражданин, то обязательно потребуется его паспорт и документы, подтверждающие его права на распоряжение земельным участком (для арендодателей).

Когда арендатором или арендодателем выступает юрлицо, необходимо будет подготовить правоустанавливающие и учредительные документы, а также, оформить доверенность на имя официального представителя (если этого требует закон).

Важным моментом при оформлении договора аренды является точное определение и указание сроков пользования землей. Дело в том, что законодательно установлены разные типы арендных отношений, именно, с учетом срока эксплуатации надел. Аренда может быть следующей:

  1. Краткосрочная аренда – предполагает оформление договора на короткий промежуток времени (до 5-10 лет), с предоставлением возможности дальнейшего продления срока договора. Как правило, такой вариант предусмотрен для земли, переданной под строительство многоэтажных зданий, парковок, для благоустройства парковых территорий.
  2. Долгосрочная аренда – договор может заключаться на длительный отрезок времени (от 5 до 49 лет). Все важные моменты прописываются в соглашении. Такой вариант подходит при необходимости длительной эксплуатации земельного объекта, к примеру, для организации ЛПХ и при наличии планов по дальнейшей передачи территории в личное пользование.
  3. Бессрочная аренда, которая не имеет практически никаких ограничений, кроме максимального срока в 49-ть лет. Каждая из сторон вправе расторгнуть соглашение в любой момент, при достижении заблаговременной договоренности.

Все перечисленные виды аренды требуют обязательной регистрации, чего нельзя сказать о соглашениях, заключенных на срок до 12-ти месяцев.

Автор публикации Пользователь Россия, г. Самара

Подписаться на автора 1 26 февраля 2020 в 10:24 / просмотров: 199 / комментариев: 1 Заброшенные участки не нравятся никому.

Соседям, так как от них разносятся сорняки, председателям садоводческих товариществ, поскольку их владельцы не платят взносы.

Председатель садоводческого товарищества может продавать заброшенные участки, но только в двух случаях: 1.

Председатель является собственником участка. 2. Собственник участка выдал нотариальную доверенность председателю с правом продажи участка.

Во всех других случаях, действия председателя садоводческого товарищества будут незаконными. Заброшенные земельные участки можно условно поделить на две категории: те, которые официально выделялись гражданам, но потом ими перестали пользоваться, и те участки, которые никому никогда не выделялись и которые находятся в муниципальной собственности. Собственность на земельный участок подтверждается правоустанавливающими документами или Выпиской из ЕГРН.

Членская книжка, любые виды справок не могут подтвердить право собственности на землю.

В 90-е годы в нашей стране шло активное формирование садоводческих и дачных товариществ.

На сегодняшний день, у многих людей имеются участки в подобных товариществах, которые им уже не очень-то и нужны. И тут возникает вопрос – можно ли их продать?

Если участок имеет выгодное расположение, то цена на него будет только расти со временем. Возможно, торопиться не стоит. Кроме желания заработать, участки продают чтобы:

  • не платить налоги (если он оформлен в собственность);
  • не платить взносы в товарищество;
  • избавится от ненужного балласта.

Когда вы твердо решили продать участок в садоводческом товариществе, обратите внимание на следующие моменты:

    Участок должен быть оформлен в собственность.

В большинстве случаев (изначально), собственником участков является непосредственно товарищество, а его члены получают участки в безвозмездное пользование или в аренду.Иными словами, наличие у вас только лишь членской книжки не дает вам право свободно продавать участок, так как формально он не является вашим.Оформление участков товариществ в частную собственность производится без особых проблем, так что если вы еще не занимались этим вопросом – самое время. Тем более, пока еще действует упрощенная регистрация прав в рамках дачной амнистии. Могут возникнуть проблемы с уставом товарищества или с иными нормами, принятыми собранием членов (например, устав может предполагать продажу участка только среди членов товарищества).

В принципе, эти затруднения можно решить путем выхода из товарищества.

При выходе, все имеющиеся права на земельный участок сохраняются, так что вы ничего не теряете с точки зрения участка.

Потери могут быть в отношении общей собственности или уплаченных наперед членских взносов.

Как продать участок в СНТ?

Если участок оформлен в собственность, и у вас есть соответствующее свидетельство, то участок продается (сдается в аренду, наследуется, дарится) так же, как и любой другой. В зависимости от ситуации, могут потребоваться различные документы, но базовый набор для оформления сделки купли-продажи таков:

  • договор с указанием реквизитов сторон, суммы сделки, порядка расчетов и механизма разрешения споров;
  • копия паспорта продавца;
  • копия (заверенная нотариально) документа, который подтверждает права продавца на участок;
  • кадастровый паспорт, свидетельствующий, что участок выделен и размежеван;
  • справка руководителя СНТ об отсутствии задолженности по взносам.

Как видите ничего необычного, кроме последнего пункта.

В большинстве случаев, покупателю будет достаточно этих документов, чтобы переоформить право собственности на себя.

Между администрацией города (далее — администрация) и обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество) был заключен договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного центра. После завершения строительства общество зарегистрировало право собственности на объект и обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости. Между администрацией и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка, право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. Затем общество разделило земельный участок на два участка и поставило их на кадастровый учет с новыми кадастровыми номерами.

Постановлением администрации обществу были разрешены сбор исходных данных и разработка проекта планировки части территории микрорайона для строительства на одном из вновь созданных земельных участков супермаркета. В связи с этим третье лицо — гражданин обратился в антимонопольный орган с заявлением о проверке законности передачи в собственность обществу земельного участка, находившегося в государственной собственности, без проведения предусмотренных законодательством и направленных на защиту конкуренции процедур. По результатам рассмотрения обращения антимонопольный орган вынес решение о признании администрации нарушившей законодательство о защите конкуренции путем предоставления обществу права осуществлять строительство коммерческой и жилой недвижимости на земельном участке без проведения публичных процедур, предусмотренных законом, путем заключения устного соглашения об осуществлении последовательных согласованных действий, направленных на предоставление обществу спорного земельного участка для строительства без проведения публичных процедур. Администрации выдали предписание об изменении соглашения, нарушающего антимонопольное законодательство, — договора купли-продажи, а также о применении мер, направленных на возврат муниципальной преференции, предоставленной обществу (права пользования спорным земельным участком).

Общество и администрация, полагая, что решение антимонопольного органа и предписание являются незаконными, а также нарушающими их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратились в арбитражный суд.

Арендатор и арендодатель земельного участка: права и обязанности

Суды первой и апелляционной инстанции заявленные администрацией и обществом требования удовлетворили и признали решение и предписание антимонопольного органа незаконными.

Указание антимонопольного органа на необоснованность предоставления спорного земельного участка в собственность общества, поскольку площадь земли существенно превышает площадь построенного на ней торгового центра, суды признали несостоятельным. Так, п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки этого земельного участка, а не только части, занятой зданием. Положений, касающихся предельных размеров земельных участков, передаваемых в собственность, в Кодексе нет. Администрация не предоставляла обществу муниципальных преференций, поскольку земля была передана на основании федерального закона, в данном случае на основании ЗК РФ. Общество как собственник первоначального земельного участка реализовало свое правомочие, разделив его на два участка и поставив их на кадастровый учет.

Основанием для принятия оспариваемых решения и предписания стал вывод антимонопольного органа о том, что между администрацией и обществом было заключено устное соглашение об осуществлении последовательных согласованных действий, направленных на предоставление обществу вновь созданного земельного участка для строительства без проведения публичных процедур. Однако, по мнению суда, этот вывод неверен, поскольку администрация предоставила обществу участок с иным кадастровым номером (первоначальный участок до его разделения). Для приобретения в собственность данного земельного участка проведение публичных процедур не требовалось, поскольку общество обладало исключительным правом на его приватизацию. Став собственником земли, общество вправе было по своему усмотрению осуществлять на ней строительство недвижимых объектов при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

Необоснованным суд посчитал и вывод антимонопольного органа о том, что администрация в нарушение законодательства о защите конкуренции предоставила обществу право осуществлять строительство коммерческой и жилой недвижимости на вновь образованном земельном участке без проведения публичных процедур. Так, на данном участке во время рассмотрения спора не осуществлялось строительство ни коммерческой, ни жилой недвижимости, в связи с чем никакие публичные процедуры не проводились. Администрацией обществу был лишь разрешен сбор исходных данных и разработка проекта планировки части территории микрорайона.

Суд также указал, что исполнение вынесенного антимонопольным органом предписания технически не представляется возможным, поскольку объектом, подлежащим передаче в собственность по договору купли-продажи, являлся иной земельный участок с иным кадастровым номером, а не вновь образованный после разделения земельный участок.

Арбитражный суд округа оставил судебные акты по делу без изменения.

Судьи ВС РФ отменили все принятые по делу судебные акты, оставив требования администрации и общества без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования, суды нижестоящих инстанций исходили из того, что общество как собственник здания имело преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (на момент рассмотрения дела ныне недействующая ст. 36 ЗК РФ предусматривала специальные правила приобретения прав на землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности и на которой расположены здания, строения, сооружения. — Примеч. ред.).

Доводы антимонопольного органа о необоснованности предоставления в собственность общества земельного участка площадью, значительно превышающей площадь принадлежащего ему торгово-офисного центра, нижестоящие суды не приняли, поскольку ЗК РФ содержит указание на преимущественное право собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, покупки этого земельного участка, а не только части, занятой зданием. Однако, по мнению ВС РФ, такой вывод является ошибочным и противоречит сложившейся судебно-арбитражной практике. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов государственный или муниципальный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Такое обоснование у администрации отсутствовало.

Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Кроме того, право преимущественного выкупа земельных участков регламентируется также еще двумя федеральными законам: № 159 от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» и № 256 от 29.12.2006 года «О мерах дополнительной поддержки семей, имеющих детей».

Этот документ понадобится собственнику в том случае, если он решил продать свою долю в общедолевом имуществе. Кроме того, отказ от права преимущественного выкупа будет актуален для земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том случае, если право преимущественного выкупа принадлежит муниципальному образованию, на территории которого участок находится.

Статья 621 Гражданского Кодекса РФ устанавливает преимущественное право арендатора заключать договор аренды на новый срок. При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества: переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов. Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя. Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет. Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов. И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства. Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *